Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar

Tienes un piso de tres habitaciones en Salamanca, lo alquilas por habitaciones a estudiantes, cada uno entra y sale en fechas distintas, y un amigo te ha pasado un contrato “que le funcionó”. Mala idea: ese contrato puede dejarte sin fianza, sin desahucio rápido y con una inquilina que se queda 5 años.

El contrato de alquiler de habitación en España es un arrendamiento por temporada o por habitación que se rige principalmente por el Código Civil (art. 1543 y siguientes) y, según el caso, por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). No es lo mismo que alquilar una vivienda completa: cambian las protecciones del inquilino, la duración mínima y la fianza obligatoria.

En este artículo vas a ver: qué cláusulas no pueden faltar, qué cláusulas tienes que evitar porque son nulas, cómo funciona la fianza cuando alquilas por habitaciones, y los errores típicos que terminan en juicio.

Qué es un contrato de alquiler de habitación

El contrato de habitación es un arrendamiento en el que cedes el uso exclusivo de una estancia (la habitación) más el uso compartido de las zonas comunes (cocina, baño, salón). El arrendador es el propietario o titular del derecho a alquilar; el arrendatario es la persona física que ocupa la habitación.

Aquí está el punto que la mayoría se salta: si alquilas por habitaciones y los inquilinos no constituyen una unidad familiar ni un grupo estable, la jurisprudencia mayoritaria considera que no es un arrendamiento de vivienda habitual en el sentido del art. 2 LAU. Esto significa que se aplica el Código Civil (art. 1543 y siguientes) y supletoriamente el Título III de la LAU (arrendamientos para uso distinto de vivienda).

Consecuencias prácticas:

• No tienes la duración mínima obligatoria de 5 años del art. 9.1 LAU
• La fianza legal de 1 mensualidad (art. 36.1 LAU) no es estrictamente obligatoria, pero la mayoría de CCAA exigen su depósito igualmente
• Las prórrogas tácitas funcionan de forma distinta
• El desahucio por impago se tramita por el procedimiento del Código Civil, no por la vía rápida de la LAU vivienda

Si en cambio alquilas la vivienda completa a un grupo (por ejemplo, tres estudiantes que firman juntos como arrendatarios solidarios), entonces sí es arrendamiento de vivienda y aplica la LAU al completo. Decide bien antes de redactar.

Fuente: Ley 29/1994 LAU (BOE) y Código Civil arts. 1543-1582.

Cláusulas que tienen que estar sí o sí

Estas son las cláusulas que tienen que aparecer en el contrato. Si falta alguna, te complicas la vida cuando hay un problema.

1. Identificación completa de las partes

Nombre, apellidos, DNI/NIE, dirección postal y un correo o teléfono de contacto. Si el inquilino es estudiante extranjero, NIE o pasaporte y dirección en el país de origen. Esto es lo que te permite localizarle si se va sin pagar.

2. Descripción de la habitación y zonas comunes

• Dirección completa del piso
• Identificación de la habitación (la del fondo a la derecha, con ventana al patio, X metros cuadrados)
• Mobiliario que se entrega (cama, mesa, armario, silla) con inventario fotográfico
• Zonas comunes de uso compartido y zonas excluidas (si hay un trastero solo tuyo, dilo)

3. Renta, periodicidad y método de pago

Importe mensual en euros, día de pago (los primeros 5 días del mes funciona mejor que el “día 1” estricto), número de cuenta bancaria o método aceptado. Si admites Bizum, dilo. Si exiges transferencia, dilo.

Especifica si la renta incluye los suministros o no. Para alquiler por habitación lo habitual es renta + parte proporcional de los gastos: agua, luz, gas, internet y comunidad si la repercutes.

4. Duración y prórrogas

Fecha de inicio, fecha de fin, y régimen de prórroga. Para estudiantes lo típico es contrato académico de 10 meses (septiembre/octubre a junio/julio) con cláusula de no prórroga automática. Para trabajadores desplazados, contrato por temporada según la duración del proyecto, con documentación que lo justifique (carta de la empresa, programa de prácticas, contrato de prestación de servicios).

5. Fianza y garantías adicionales

Importe de la fianza en metálico, plazo y condiciones de devolución. Si pides garantías adicionales (aval, mes anticipado), especifica también el importe y el momento de la devolución. Volveremos a esto en la siguiente sección.

6. Distribución de los gastos comunes

Cómo se reparten luz, agua, gas e internet entre los inquilinos. Tres opciones honestas:

Método	Cuándo conviene
Partes iguales	Habitaciones similares, ocupación estable
Por días de estancia	Inquilinos que entran y salen a mitad de mes
Por metros cuadrados	Habitaciones muy distintas en tamaño

Indica también quién paga el alta y la baja de los suministros: lo normal es que paguen los inquilinos cuando son contratos propios suyos, y que pagues tú si los suministros van a tu nombre y solo repercutes el consumo.

7. Obligaciones de uso

Uso pacífico y diligente de la habitación y las zonas comunes, prohibición de subarrendar sin permiso por escrito, normas de convivencia (ruidos, fumadores, mascotas, invitados), y obligación de comunicar averías. No te enrolles: cuatro o cinco líneas claras valen más que tres folios que nadie lee.

8. Causas de resolución y preaviso

Cuándo puedes resolver tú el contrato (impago, daños, incumplimiento de las normas) y cuándo puede resolver el inquilino (con qué preaviso, normalmente 30 días). Si quieres permitir salida anticipada con indemnización, pacta el importe (un mes de renta es lo habitual).

9. Inventario firmado por separado

No metas el inventario dentro del contrato: hazlo en anexo, con fotos fechadas y firmas de ambas partes. Si rompen algo, el anexo es tu prueba.

Fianza: lo que la mayoría hace mal

La fianza es la garantía en metálico que te entrega el inquilino al firmar y que tienes que devolver al final, descontando daños o impagos justificados.

Para arrendamiento de vivienda habitual la LAU fija una mensualidad como fianza obligatoria (art. 36.1) y permite garantías adicionales de hasta dos mensualidades más para arrendadores persona física (art. 36.5, redacción tras la Ley 12/2023). Para alquiler por habitación la regla no es tan estricta, pero la práctica habitual es una mensualidad de fianza.

Errores que veo repetirse:

1. No depositar la fianza en el organismo autonómico. Cada comunidad autónoma tiene su organismo (Agencia de Vivienda Social (AVS, antiguo IVIMA) en Madrid, INCASÒL en Cataluña, Conselleria de Hacienda (Generalitat Valenciana) en la Comunidad Valenciana, AVRA en Andalucía (nota: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía derogó la obligación de depósito en AVRA para contratos firmados a partir del 23 de enero de 2026; verifica el régimen vigente), etc.) y la mayoría exige depositar la fianza en un plazo determinado tras la firma. Si no lo haces, te expones a sanciones administrativas.
2. Cobrar fianza en efectivo sin recibo. Hazlo por transferencia o, si es efectivo, firma recibo separado. Sin prueba del cobro, devolverla se complica.
3. Mezclar fianza con renta. La fianza no es renta adelantada. Es una garantía. Si el inquilino te dice “este mes descontamos de la fianza”, la respuesta es no: la fianza se toca al final.
4. Retener la fianza sin justificar. Si retienes algo, necesitas fotos de los daños, presupuestos o facturas de reparación, y comunicación por escrito al inquilino. Sin pruebas, te pueden reclamar la devolución íntegra más intereses.
5. No devolver en plazo. La LAU marca un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza en arrendamientos de vivienda; pasado ese plazo, devengará el interés legal del dinero. En habitación, pacta el plazo en el contrato (un mes es razonable).

Si quieres simplificar el seguimiento, una app como Plinthos guarda la fianza ligada a cada contrato (importe, fecha, devolución total o parcial con notas y fotos). Cuando el inquilino se va, abres su ficha y tienes todo en una pantalla. Si te interesa ver cómo funciona, mira cómo funciona.

Cláusulas a evitar (son nulas o te perjudican)

Estas son las cláusulas que la gente mete pensando que les protege y que, o bien son nulas, o bien les complican el desahucio.

Penalizaciones desproporcionadas por desistimiento

“Si te vas antes de los 10 meses, pagas todos los meses restantes.” Esto es nulo por desproporcionado. Un tribunal lo reduce o lo anula. Pacta una indemnización proporcional (por ejemplo, un mes de renta) y dejas de tener el problema.

Prohibición absoluta de visitas o de pareja

Una cosa es regular los invitados (horarios, número, espacios comunes) y otra prohibirlos. La prohibición absoluta vulnera el derecho a la intimidad y se considera abusiva.

Renta variable según consumo sin método claro

“La renta puede subir si el consumo es alto.” Si no defines el método de cálculo y el tope, la cláusula no se sostiene. O fijas renta + suministros aparte con reparto claro, o renta cerrada que ya los incluye.

Renuncia anticipada del inquilino a la fianza

“El inquilino renuncia a reclamar la fianza si se va antes de tiempo.” Nula. La fianza solo se retiene con causa justificada y documentada.

Cláusulas penales por daños “presuntos”

“Cualquier daño se descontará de la fianza sin necesidad de justificación.” Nula. Necesitas siempre prueba del daño y de su coste.

Subarriendo prohibido sin matices

Si prohibes el subarriendo sin más, vale, pero a veces te interesa permitirlo con autorización por escrito (por ejemplo, un estudiante que se va de Erasmus 4 meses y quiere dejar a alguien). Redacta la cláusula como “autorizable previa solicitud escrita” en vez de prohibición absoluta: te da margen.

Cláusula de actualización de renta abusiva

Para vivienda habitual hay límites legales a la actualización anual de la renta, especialmente en zonas declaradas de mercado residencial tensionado por la Ley 12/2023. Para alquiler por habitación o temporada hay más libertad, pero pactar subidas por encima del IPC sin justificación puede ser anulado. El índice más usado sigue siendo el IPC o el índice de referencia que publica el Ministerio de Vivienda.

Errores típicos al gestionar varias habitaciones

Cuando tienes tres o cuatro habitaciones alquiladas en el mismo piso, los errores cambian. Estos son los que veo más.

1. Un solo contrato firmado por todos. Si firmas un contrato conjunto donde todos son arrendatarios solidarios, el día que uno se va el resto sigue respondiendo del total. Suena bien para ti, pero genera conflicto interno entre inquilinos y, en la práctica, cuando uno deja la habitación el resto exige bajar la renta y se renegocia todo. Mejor un contrato por habitación.

2. Mismo día de pago para todos, sin tolerancia. Si uno entra el día 15, no le obligues a pagar el 1: aplica prorrateo el primer mes y, a partir del siguiente, día fijo. Es lo que la LAU llama prorrateo y evita peleas innecesarias.

3. Repartir las facturas mensualmente con la calculadora. Multiplicas el riesgo de error. Define el método al firmar (partes iguales, por días, por metros) y aplícalo siempre igual.

4. Olvidar la escala de pagos cuando uno entra a mitad de mes. Si la inquilina entra el 20 de septiembre y paga 400 €/mes, ese mes paga 400 × 10/30 ≈ 133 €. Documenta el cálculo en el primer recibo.

5. No tener escritos los acuerdos sobre uso de espacios comunes. Reglas de cocina, horarios de lavadora, limpieza. Mete en un anexo del contrato un mini reglamento de convivencia. Evita el 80% de los conflictos.

6. No documentar las averías y reparaciones. Si haces una reparación, guarda factura. Si el daño lo causó el inquilino, foto + factura + comunicación escrita. Si lo gestionas todo por WhatsApp y no archivas, el día del juicio no tienes nada.

En Plinthos puedes generar un contrato por habitación, los pagos se crean automáticamente el día 1, el inquilino marca el pago con la foto del justificante y tú confirmas o rechazas con motivo. El prorrateo de entrada y salida es automático. Si quieres ver las funciones, aquí están.

Qué hacer en la práctica: checklist antes de firmar

1. Decide tipo de contrato: vivienda habitual completa (LAU art. 9 y siguientes) o por habitación / temporada (Código Civil + LAU supletoria). No mezcles.
2. Redacta cláusulas obligatorias: partes, descripción, renta, duración, fianza, gastos, obligaciones, resolución.
3. Quita las cláusulas abusivas: penalizaciones desproporcionadas, prohibiciones absolutas, renuncias anticipadas.
4. Inventario en anexo con fotos: firmado por las dos partes, fechado.
5. Cobra la fianza por transferencia o recibo separado: nunca mezclada con la renta.
6. Deposita la fianza en el organismo autonómico si tu comunidad lo exige.
7. Documenta todo desde el primer día: comunicaciones, pagos, averías, reparaciones. WhatsApp solo no basta.
8. Comunica el contrato a Hacienda en la declaración de IRPF: los rendimientos del capital inmobiliario tributan según el régimen aplicable; verifica con un asesor el supuesto concreto (vivienda habitual, temporada, zona tensionada).
9. Revisa la normativa autonómica: en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía y otras hay registros, procedimientos y declaraciones específicas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar por habitaciones sin estar dado de alta como actividad económica?

Sí, en la mayoría de los casos. El alquiler de habitaciones tributa como rendimiento del capital inmobiliario (no actividad económica), salvo que prestes servicios propios de la industria hostelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción). Si prestas esos servicios, entras en alquiler turístico o pensión, y eso cambia el régimen completamente. Verifica tu caso con un asesor o en la Agencia Tributaria.

¿Cuánto puedo pedir de fianza si alquilo por habitación?

La práctica habitual es una mensualidad. La LAU fija una mensualidad para vivienda habitual (art. 36.1), y para alquiler por habitación se aplica análogamente o lo que pactéis. Garantías adicionales (aval, mes anticipado) son posibles pero pactadas con claridad y, para vivienda habitual de persona física, con el límite legal de dos mensualidades adicionales (art. 36.5 LAU tras la Ley 12/2023).

¿Tengo que registrar el contrato en algún sitio?

No hay un registro obligatorio general de contratos de arrendamiento estatal. Lo que sí es obligatorio en muchas comunidades autónomas es depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Verifica el plazo y el procedimiento en tu CCAA: incumplirlo conlleva sanción administrativa.

¿Qué pasa si el inquilino se va sin pagar el último mes y me dice que descuente de la fianza?

La fianza no es renta adelantada. Si lo hace, formalmente está incumpliendo, y tú puedes reclamar la renta impagada más los daños, descontando la fianza al cerrar el contrato. En la práctica, si no hay daños y la fianza cubre el mes, la mayoría lo da por liquidado para evitar pleito. Pero deja constancia por escrito.

¿Puedo subir la renta cada año?

Depende del tipo de contrato y de la zona. Para vivienda habitual hay límites legales a la actualización anual, especialmente en zonas declaradas de mercado residencial tensionado por la Ley 12/2023. Para contratos por habitación o temporada hay más libertad, pero la cláusula de actualización tiene que estar pactada en el contrato y el método (IPC, índice de referencia) tiene que ser claro. Sin cláusula expresa, no puedes subir la renta unilateralmente.

¿Cómo desahucio a un inquilino que no paga si es un contrato por habitación?

El procedimiento es la demanda civil de desahucio por falta de pago. Para vivienda habitual hay un procedimiento monitorio de desahucio rápido en la LAU; para arrendamiento por habitación (Código Civil) se aplica el procedimiento general. En ambos casos necesitas: contrato firmado, justificantes de los impagos, requerimiento previo por escrito (burofax es lo estándar) y abogado y procurador. Cuanto mejor documentes los impagos y los requerimientos, más rápido va el proceso.

En resumen

El contrato de habitación bien hecho te ahorra el 90% de los problemas. Las cláusulas claras, la fianza depositada y documentada, el inventario con fotos, los pagos archivados con justificante. Lo que se firma en cinco minutos y se gestiona por WhatsApp es lo que termina en juzgado.

Si quieres dejar de llevar las habitaciones con folios sueltos y mensajes perdidos, Plinthos lo hace por ti: un contrato por habitación, pagos generados automáticamente el día 1, justificantes archivados con la foto del inquilino, fianza con su historial completo, y reparto de gastos en cuatro métodos. Si te encaja, pruébala 14 días gratis y decides.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Las leyes citadas (LAU, Código Civil, Ley 12/2023) están actualizadas a la fecha de publicación, pero la normativa de alquiler en España ha cambiado mucho entre 2019 y 2023 y sigue desplegándose por comunidades autónomas. Para casos concretos (impagos, desahucios, contratos complejos, zonas tensionadas) consulta un abogado, un graduado social o una asociación de propietarios. Las URLs oficiales de referencia: BOE, Agencia Tributaria, Ministerio de Vivienda.